Der Mietvertrag nach dem bulgarischen Recht
Allgemeines
Durch den Mietvertrag nach dem bulgarischen Schuldrecht wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Die Regelung der Mietverhältnisse erfolgt nach den Art. 228 bis Art. 239 GSV. Daneben wurden früher auch die Pachtverträge geregelt, deren Gegenstand die Miete von Sachen mit Wirtschaftsbestimmung war. Heutzutage ist diese Praxis ausgelassen und die neusten Rechtsakten behandeln die Pachtbeziehungen als einen integrativen Teil der Mietverhältnisse. Es bestehen jedoch einige formele Unterschiede zwischen den beiden Vertragstypen:
- Der Pachtvertrag ist ein förmlicher Vertrag – eine schriftliche Form mit notarieller Beurkundung wird verlangt. Der Vertrag unterliegt der Eintragung in dem entsprechenden Register;
- Die Mindestpachtzeit beträgt 4 Monate und es besheht keine Obergrenze für das Pachtdauer;
- Der Pachtvertrag gilt teilweise als einen Vertrag intuitu personae: nicht nur weil für die Untermiete die Einwilligung des Pächters benötigt wird, sondern auch weil der Pächter bei rechtfertigendem Notstand einseitig den Vertrag mit dem Ablauf des vorliegenden Jahres kündigen kann.
Miete von Sachen
Der Mietvertrag über Sachen ist ein formloser schuldrechtlicher entgetlicher Gebrauchsüberlassungsvertrag. Gegenstand des Mietvetrages können Sachen und Immobilien sein.
Sofern nicht anders vereinbart ist, hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem vertrasmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wurde die Sache nicht in einen ordnungsgemäßen Zustand übergeben, ist der Mieter berechtigt, die Minderung des Mietpreises zu beanspruchen oder den Vertrag zu kündigen, sowie in allen Fällen einen Schadensersatz zu verlangen.
Der Vermieter haftet nicht für Mängel der gemieteten Sache, die dem Mieter bekannt waren oder er sie bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit beim Vertragsabschluss hätte bemerken können, außer für Mängel, die für seine Gesundheit oder für die Gesundheit der Personen aus seinem Haushalt gefährlich sind.
Mietdauer
Nach bulgarischem Recht darf der Verbrauchersmietvertrag die Frist von zehn Jahren nicht überschreiten, außer bei Handelsgeschäften.
Personen, die nur Handlungen der einfachen Verwaltung ausüben dürfen, sind zum Abschluss eines Mietvertrages mit einer Frist bis zu drei Jahren berechtigt.
Wird der Vertrag für eine längere Frist abgeschlossen, gilt er jedoch für zehn bzw. drei Jahren.
Instandhaltungsreparaturen und Reparaturen
Für den Vermieter besteht die Pflicht den Mietgegenstand in einem vertrasmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Daneben muss er die Reparatur von allen Schäden übernehmen, außer diese, die auf Verschulden von dem Mieter verursacht worden sind oder durch die gewöhnliche Nutzung bedingt sind. Repariert der Mieter den Schaden mit der Sorgfalt des guten Hausmanns, kann er den Wert von der Miete abziehen.
Bezüglich Schäden, die durch Dritten verursacht worden sind, ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter dies rechtzeitig zu berichten, damit er die entsprechenden Handlungen unternehmen und Ansprüche erheben kann.
Bei der Rückgabe der vermieteten Sache schuldet der Mieter einen Schadensersatz für Schäden, die durch die Nutzung der Sache entstanden sind, sofern er nicht nachweisen kann, dass er sie nicht zu vertreten hat. Er schuldet einen Schadensersatz für Schäden, die von Personen aus seinen Haushalt oder Untermieter verursacht wurden. Bis zum Beweis des Gegenteils wird angenommen, dass die Sache in einen guten Zustand übernommen wurde.
Gebrauchsüberlassung an Dritte
Laut Artikel 234 GSV ist der Mieter berechtigt, sofern nichts anderes vereinbart worden ist, Teile der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters zu an Dritte unterzuvermieten. In diesen Fällen wird er aber von seinen Verpflichtungen laut Mietvertrag nicht entlastet. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass eine Einräumung des ganzen Mietbesitzes ohne die Vermieterszustimmung im Prinzip nicht zulässig ist.
Ende des Mietverhältnisses
Der Mietvertrag kann aus unterschiedlichen Gründen beendet werden. Bei der ersten Gruppe davon handelt es sich um Gründen aus den allgemeinen Teil des Zivilrechts: Einigung der Vertragsarteien, Aufhebung aufgrund Vertragsverstoßes seitens einer der Parteien, aufgrund Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung, sofern sie unverschuldet ist, usw. Daneben sind im Gesetz weitere Auflösungsgründe vorgesehen, die speziell auf den Mietvertrag anzuwenden sind.
Im Art. 236 des GSV ist der Fristablauf als Vertragsbeendigungsgrund für befristete Mietverhältnisse geregelt. Daneben ist im diesem Artikel auch die stillschweigende Verlängerung vorgesehen: „Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern der Vermieter davon weisst und dem nicht widerspricht. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache wider Willen des Vermieters fort, schuldet er einen Schadensersatz und hat alle Verpflichtungen des gekündigten Mietvertrags auszuführen.“
Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien mit einmonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden. Wenn die Miete Tag für Tag vereinbart wir, kann jede Partei mit eintägiger Kündigungsfrist ihn beenden.
Eine besondere Hypothese hinsichtlich der Vertragbeendigung ergibt sich bei der Übertragung des Mietgegenstandes. Die Übertragung an sich selst, als ein Akt der Einzelrechtsachfolge, entzieht der Vermieter das Recht den Mietgegenstand zu gebrauchen. Damit aber seine Rechte auch geschützt werden, sind bestimmte Fristen gesetzlich festgelegt, mitten denen der Mietvertrag für die Einzelrechtsnachfolger verbindich ist. Der vor der Übertragung der Liegenschaft abgeschlossene Mietvertrag mit gültigem Datum ist für den Erwerber bis zur Ablauf seiner Frist verbindlich, jedoch nicht länger als ein Jahr. Ist kein gültiges Datum vorhanden und der Mieter ist im Besitz des Eigentums, ist der Vertrag für den Erwerber in Form eines unbefristeten Mietvertrags verbindlich. Der Vermieter ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ihm das Nutzungsrecht vor Ablauf der Mietfrist wegen Eigentumsübertragung entzogen wird.