Die Hypothek in Bulgarien

Gemäß Art.149 GSV kann zur Sicherung einer Forderung eine Hypothek an einem Grundstück bestellt werden. Hypotheken können für eigene, aber auch für fremde Verbindlichkeiten bestellt werden. Die Hypothek geht mit der gesicherten Verbindlichkeit bei ihrer Übertragung und erlischt mit ihr. Sie ist also wie im deutschen Recht akzessorisch. Wird die Verbindlichkeit zwischen den Erben des Schuldners aufgeteilt, belastet die Hypothek die gesamte Verbindlichkeit. Sichert die Hypothek eine fremde Verbindlichkeit, kann der Eigentümer der mit Hypothek belasteten Liegenschaft dem Gläubiger alle Einwände entgegensetzten, über welche der Schuldner verfügt, sowie die Forderungen des Schuldners verrechnen.

Ein Abkommen, mit dem im Voraus vereinbart wird, dass bei Nichterfüllung der Verbindlichkeit das Eigentum der Immobilie auf den Gläubiger übergeht, sowie alle anderen Vereinbarungen, womit die Befriedigung des Gläubigers im Voraus gesetzwidrig abgesprochen wird, sind nichtig. Sind für eine Immobilie mehrere Hypotheken bestellt, werden die Gläubiger nach der Ordnung der Begründung der Hypotheken befriedigt, selbst wenn die gesicherte Forderung bei ihrer Begründung nicht entstanden

Hat ein Schuldner eine mit einer Hypothek belasteten Immobilie an einem Dritten übertragen und der Empfänger zahlt oder ist einer Zwangsvollstreckung unterzogen, tritt er in die Rechte des befriedigten Gläubigers gegenüber Schuldner, Bürgen und Personen, die später als ihn vom Schuldner das Eigentum auf andere Sachen erworben haben, die für dieselbe Verbindlichkeit verpfändet oder mit Hypothek belastetet wurden, ein. Dieselben Rechte hat auch der Eigentümer, der für eine fremde Verbindlichkeit sein Grundstück mit einer Hypothek belastet hat. In diesem Fall tritt er in die Rechte des Gläubigers gegenüber den Bürgen bis zum Maß, in welchem er selbst einen Anspruch gegen diese gehabt hätte, falls er Bürge wäre.

Begründung der Hypothek

Die Hypothek wird durch Eintragung in das Immobilienregister durch Vertrag oder Gesetz begründet. Die Hypothek ist nur auf einzelne Grundstücke und für einen bestimmten Geldbetrag zu begründen. Der Hypothekenvertrag wird mit einem Notariatsakt abgeschlossen. Darin sind folgende Angaben zu vermerken: Namen, Wohnsitz und Beschäftigung von Gläubiger, Schuldner und Eigentümer des Grundstückes, wenn die Hypothek für eine fremde Verbindlichkeit begründet wird und falls eine dieser Personen eine juristische Person ist – die genaue Bezeichnung; das Grundstück, für das die Hypothek begründet wird; gesicherte Forderung, Fälligkeit und Höhe der Zinsen, falls solche vereinbart wurden, sowie die Schuld, für den die Hypothek begründet wird, falls die Forderung nicht in Geld ist. Eine Hypothek kann nur auf Grundstücke begründet werden, die zum Zeitpunkt des Vertrages im Eigentum des Hypothekengründers sind.

Gesetzliche Hypotheken:

  1. werden zugunsten vom Veräußerer des Grundstückes auf das veräußerte Grundstück begründet, um seine vertragliche Forderungen zu sichern und
  2. zugunsten eines Miteigentümers begründet, dem eine Ergänzung des Anteils geschuldet wird – auf die Grundstücke, die zum Anteil des Miteigentümers gehören, dem die Ergänzung geschuldet wird.

Die gesetzliche Hypothek wird nach Antrag des Gläubigers eingetragen, zu dem eine Abschrift des Veräußerungsscheins oder der Teilung beigefügt wird. Der Antrag muss alle unter Art. 167, Abs. 2 beschriebenen Angaben enthalten.

Bei Hypotheken hat die Eintragung rangwahrende Wirkung.

Die Begründung einer Hypothek ist nichtig, wenn im Hypothekenvertrag, im Antrag zur Begründung einer gesetzlichen Hypothek oder im Akt, auf dessen Grundlage dieser eingereicht wird, Gläubiger, Grundstückseigentümer oder Schuldner unbekannt sind, die Identität zwischen Grundstück und gesicherter Forderung oder Höhe des Betrags, wofür die Hypothek begründet wird, unklar sind.

Die Übertragung und Verpfändung der mit Hypothek gesicherten Forderung, Antritt und Sperre einer solchen Forderung sowie Wiederaufnahme und Ergänzung mit einer durch Hypothek gesicherten Forderung, sind für ihre Wirksamkeit in Schriftform mit notarieller Beglaubigung der Unterschriften zu erstellen und in das Eigentumsregister einzutragen. Die Eintragung ist innerhalb von 10 Jahren ab dem Eintragungstag wirksam. Diese kann verlängert werden, wenn die Eintragung vor Ablauf dieser Frist erneuert wird. Ist die Frist jedoch ohne Erneuerung verstrichen, kann die Hypothek neu eingetragen werden. In diesem Fall ist der Rang der neuen Eintragung wirksam. Die Eintragung erfolgt durch Antrag, zu dem eine Abschrift des Vertrages oder Antrag zur Begründung der Hypothek beigefügt werden.

Ein Gläubiger, dessen Forderung mit einer Hypothek gesichert wird, hat Anspruch auf vorrangiger Befriedigung aus dem Erlös des mit Hypothek belasteten Grundstückes, ohne Rücksicht darauf, in wessen Besitz es sich befindet. Das Recht auf vorrangiger Befriedigung erstreckt sich auch auf die Einnahmen aus dem Grundstück ab dem Tag, ab welchem bei Zwangsvollstreckung der Eigentümer laut den Bestimmungen der Zivilprozessordnung diese abrechnen muss. Besteht die Forderung in einen bestimmten Betrag oder wurde dafür eine Vertragsstrafe vereinbart, ist der Gläubiger aufgrund der Eintragungsurkunde berechtigt eine Anordnung der Zwangsvollstreckung nach den Bestimmungen des Art. 418 der Zivilprozessordnung zu beantragen.

Die Hypothek deckt die Forderung unabhängig der Änderungen, jedoch nur bis zur Höhe des eingetragenen Betrages. Ist eingetragen, dass die Forderung verzinslich ist, so deckt sie auch die Zinsen für zwei Jahre vor dem Jahr der Aushändigung der Vorladung zur freiwilligen Erfüllung an den Eigentümer, für das laufende Jahr und für alle folgende Jahre bis zum Tag der Grundstücksveräußerung. Außerdem deckt die Hypothek den Anspruch des Gläubigers für die Kosten zur Begründung und Wiederaufnahme, die gerichtlichen Kosten und Aufwendungen für die Vollstreckung.

Bei öffentlicher Versteigerung des Grundstücks werden alle Hypotheken darauf sowie alle dinglichen Rechte, die nach der ersten Hypothek begründet worden sind, getilgt. Die Hypothekengläubiger haben Anspruch der vorrangigen Befriedigung nach dem Rang der Hypotheken.

Die Hypothek kann bei öffentlicher Versteigerung des Grundstückes beibehalten werden, wenn der Käufer mit Zustimmung des Hypothekengläubigers die gesicherte Forderung übernimmt. In diesem Fall ist das Protokoll, womit der staatliche oder private Gerichtsvollzieher dieses Einverständnis festhält, in das Eigentumsregister einzutragen.

Erwirbt ein Dritter, der in Bezug auf die gesicherte Forderung nicht persönlich haftbar ist, das belastete Grundstück und dieses wird danach öffentlich veräußert, so werden ihm die dinglichen Rechte, die er vor dem Erwerb des Grundstückes hatte, außer die Hypotheken, von Rechts wegen erstattet. Für diese beteiligt er sich nach ihrer Rangordnung an der Verteilung des Erlöses. Ist der Eigentümer des veräußerten, belasteten Grundstückes nicht persönlich verpflichtet, hat er einen vorrangigen Anspruch auf den Erlös des Grundstückes vor dem Hypothekengläubiger, auf seine Aufwendungen für das Grundstück sowie auf dessen Wertsteigerung, das auf seine nützliche Verwendung zurückzuführen ist. Er haftet gegenüber dem Hypothekengläubiger für Schäden, die dem Grundstück grob fahrlässig zugefügt wurden. Wird ein belastetes Grundstück vom Schuldner der gesicherten Forderung erworben und die Forderung nicht übernommen, kann er dem Hypothekengläubiger den Preis bis zur geschuldeten Höhe zahlen. In diesem Fall gilt, dass der Käufer die Rechte des befriedigten Gläubigers gegenüber dem Gläubiger, deren Hypotheken vor seinen Erwerb begründet wurden, antritt.

Löschung der Hypothek

Zur Löschung der Hypothek ist die Zustimmung des Gläubigers erforderlich, die in notariell beglaubigter Form einzureichen ist oder anhand ein in Kraft getretenes Gerichtsurteil. Die Aufhebung erfolgt durch Antrag, zu dem die Einwilligungserklärung oder Abschrift des in Kraft getretenen Urteils beigefügt wird. Es wird in der Partie des belasteten Grundstücks vermerkt. Durch Aufhebung erlischt die Hypothek. Wird die Urkunde, auf deren Grundlage die Aufhebung vorgenommen wurde, für nichtig erklärt, kann die Hypothek erneut eingetragen werden. In diesem Falle hat sie den Rang einer neuen Eintragung.